Кофейня без франшиз. Руководство по открытию уникальной кофейни - Ирина Ускова Страница 12

Однако тут есть тонкость – раздел «Условия расторжения».

1. Условия могут быть прописаны так, что тебя могут попросить съехать в любой момент, а ремонт, который ты сделал для успешности ведения своего бизнеса, останется собственнику.

2. Ты не сможешь расторгнуть договор в любой момент – только по истечении срока его действия.

Чтобы не стать участником ни первого, ни второго случаев:

• Включай пункт, по которому арендодатель компенсирует тебе расходы на ремонт в случае внезапного расторжения. Для того, чтобы подтвердить расходы на ремонт – собирай документы и чеки всех затрат. Идеально, если ты впишешь сумму затрат сразу.

• Сроки расторжения в идеале надо делать симметричными. То есть если собственник пишет, что имеет право расторгнуть договор, предупредив за 2 недели, то и арендатор в те же самые сроки имеет право предупредить и съехать. Стандартный срок предупреждения – 1 месяц.

Долгосрочный договор аренды – это защита твоего бизнеса от конкурентов, которые могут в случае твоего успеха прийти к твоему арендодателю и предложить платить больше.

Во-первых, порядочные арендодатели сами заинтересованы в арендаторах, которые могут платить стабильно и видят перспективу своего бизнеса на несколько лет. Поэтому уточни на осмотре помещения, есть ли возможность заключения долгосрочного договора аренды. Отказ может говорить о каких-то планах, которые внезапно могут помешать работе твоей кофейни.

Во-вторых, долгосрочный договор аренды часто подписывается не менее чем на 3 года, но расторгнуть его по-прежнему можно, предупредив и за месяц, но если в причинах расторжения перечислены обстоятельства, на которые ты не можешь повлиять – обсуждай смену этих условий или компенсацию расходов на ремонт, как я описывала выше.

В-третьих, этот договор регистрируется в территориальном регистрационном органе, поэтому даже продажа помещения и смена собственника не может помешать тебе продолжать работать на описанных условиях. Обрати внимание на пункты, которые вступают в действие в этом случае.

Важные пункты договора, касающиеся платежей

1. Условия по обеспечительному платежу. Попадаются арендодатели, которые просят внести обеспечительный (или гарантийный) платеж, который засчитывается за последний месяц работы перед расторжением не за один, а за два месяца. То есть при заключении договора ты обязан по факту заплатить аренду сразу за 3 месяца, два из которых – обеспечительные. Это условие часто удается изменить и договориться на предоплату одного месяца. Торгуйся.

Второе решение этого вопроса – услуга «банковская гарантия». То есть по сути это кредит: ты платишь проценты банку за то, что он оплатит за тебя обеспечительный платеж. Это очень помогает, особенно когда ты планируешь открыть кофейню в ТРЦ, где стоимость аренды за 5—7 м² может составлять 100 000 – 200 000 рублей, и отдел аренды не идет на компромисс по сокращению срока гарантийного платежа.

2. Поднятие стоимости аренды. Вряд ли тебе удастся заключить договор, в котором арендная плата не будет меняться, хотя не исключено. В этом пункте важно зафиксировать процент увеличения ставки. Хорошие условия повышения арендной ставки – не более 5—8% в год. Не соглашайся на общую формулировку, например «размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год».

В конце 2018 года я получила письмо о расторжении договора аренды сразу с двумя кофейнями в БЦ «Орбита». Это было настолько неожиданно, что вместо того, чтобы решать вопрос, куда съехать, я погрузилась в переживания. На тот момент не прошло и года, как я переместила и расширила кофейню на 5 этаже, чтобы сделать ее комфортабельнее для бариста и увеличить ассортимент для гостей. А кофейня на 3 этаже этого же БЦ была отчасти офисом. К моменту расширения я готовилась 3 года, потому что то отдел аренды не давал согласия, то не было вариантов по помещению. И вот прошел год – и снова сюрприз. Причиной расторжения стал новый оператор питания, который решил, что хочет на месте Coffee Molly поставить собственный бар и варить кофе. Понятно, что арендатор, который платит за 200 м², имеет большее влияние, чем тот, кто арендует 60 м².

Новое место нашлось благодаря гостям кофейни и в этом же БЦ, но с тех пор я не жалею времени и денег заключать долгосрочные договоры, чтобы максимально снизить вероятность наступления таких ситуаций.