Смерть и жизнь больших американских городов - Джейн Якобс Страница 93

Сколько городских районов было разрушено из-за «чёрных списков» — не сосчитать. Они обрекли на гибель нью-йоркский Нижний Истсайд, обладавший громадным потенциалом, не меньшим, чем Гринвич-Виллидж. Сосайети-Хилл в Филадельфии, на реконструкцию которого сейчас собираются потратить огромные суммы государственных денег, чтобы официальным путём «вернуть средний класс», многие люди со средними доходами в своё время выбрали для проживания сами — и вынуждены были отказаться от этого выбора, столкнувшись с невозможностью получить кредит на покупку или ремонт жилья в этом районе.

Если округа не обладает чрезвычайной жизненной силой в сочетании с неким особым источником сопротивляемости, засуха, вызванная отсутствием займов от обычных кредитных организаций, неизбежно приводит к упадку.

Худший случай — когда участок уже испытывает стагнацию из-за присущих ему серьёзных внутренних минусов. Подобные территории, так или иначе теряющие прежних жителей, часто претерпевают инвестиционный катаклизм особого рода. Вскоре после того, как они попадают в «чёрный список» для нормального кредита, в игру могут вступить «вакуумные деньги» теневого инвестиционного мира. Эти деньги платятся за недвижимость, на которую нет и, вероятно, не будет других покупателей, к которой её нынешние владельцы или пользователи не испытывают большой, эффективной привязанности. Следующий этап — быстрое превращение зданий в трущобы, где царит жестокая эксплуатация. Теневые катаклизмические деньги заполняют вакуум, куда не хотят идти традиционные деньги.

Так развиваются события в большинстве крупных городов, и это, кажется, принимается как должное. Исследований этого процесса было, однако, предпринято немного. Одно из них завершилось отчётом о катаклизмически пришедшем в упадок участке нью-йоркского Вестсайда. В отчёте, который написал экономист и градостроитель доктор Честер А. Рапкин, говорится о резко возникшей нехватке денег из традиционных источников, о появлении вместо них сомнительных денег ссужаемых под высокий процент, о неспособности владельцев недвижимости осуществлять какие-либо изменения кроме тех, что предшествовали продаже собственности по эксплуататорским ценам. Газета New York Times, цитируя Джеймса Фелта, председателя городской комиссии по градостроительству, которому был адресован отчёт, подвела сухой и аккуратный итог:

Он сказал, что на территории, занимающей двадцать кварталов, выявлено почти полное отсутствие нового строительства. Отчёт, по его словам, зафиксировал также прекращение выдачи займов под залог недвижимости банками и иными кредитными организациями, переход недвижимости в руки инвесторов нового типа, рост абсентеистской собственности и преобразование многих жилищ в меблированные комнаты.

Как это нередко бывает на упадочных территориях, в катастрофе приняли участие все три категории катаклизмических денег. Вначале — уход всех традиционных частных денег; затем — опустошение, финансируемое теневыми деньгами; и наконец — перевод территории комиссией по градостроительству в разряд кандидатов на катаклизмическое использование государственных денег для финансирования расчистки под новое строительство. Последний этап делает возможным катаклизмическое возвращение традиционных частных денег для финансирования планового строительства и реконструкции. Все три типа денег так хорошо готовят почву друг для друга и для очередных катаклизмов, что можно было бы восхищаться этим процессом как проявлением некоего своеобразного высокоразвитого порядка, не будь он столь разрушителен для всех иных видов городского порядка. Тут нет никакого сговора. Это логичный результат логичных в каком-то смысле действий людей, которые руководствуются абсурдными, но общепринятыми градостроительными идеями.

Заслуживает внимания, однако, — и красноречиво свидетельствует о силе и притягательности многих городских территорий, попавших в беду, — то, как отчаянно эти территории сопротивляются смертным приговорам, вынесенным им финансовым миром. Это проявилось, в частности, в Нью-Йорке в 1950-е, когда новый закон потребовал от владельцев дешёвых многоквартирных домов установки в них центрального отопления. Домохозяева должны были возместить расходы либо за счёт повышения квартплаты, либо за счёт налоговых льгот. Мероприятие столкнулось с неожиданными препятствиями, причём именно там где никаких серьёзных препятствий не ожидалось, — на социально стабильных, достаточно благополучных участках, где жильцы способны были выдержать рост квартплаты. Получить заём на выполнение работ менее, чем под 20 %, оказалось, как правило, невозможно.

О затруднениях одного домохозяина, которого привлекли к суду за нарушение этого закона, в декабре 1959 года писали газеты, поскольку он оказался членом Палаты представителей Конгресса США Альфредом Э. Сантанджело. Конгрессмен заявил, что после инспекции центральное отопление в шести домах, принадлежащих его семье, было установлено; это обошлось, продолжил он, в 15 000 долларов за каждый дом, т. е. в 90 000 в общей сложности. «Из этой суммы, — сказал он, — у банков нам удалось взять только 23 000 за счёт продления ипотечного кредита на пять лет и получения личной банковской ссуды. Остальное пришлось покрыть из личных семейных средств».

С Сантанджело банки ещё обошлись по-доброму, если принять во внимание их обычную реакцию на запросы о кредитах для использования на участках, занесённых в «чёрные списки». Бремя от времени нью-йоркские газеты публикуют письма читателей, посвящённые этой проблеме. В одном из них, которое в начале 1959 года написал юрист ассоциации домовладельцев, говорится:

Широко известно, что банки и страховые компании воздерживаются от предоставления займов и ипотечных кредитов владельцам дешёвых многоквартирных домов, особенно находящихся на территориях, которые считаются нежелательными для проживания. По истечении срока кредиты не продлеваются, и домохозяевам часто приходится обращаться к ростовщикам, которые требуют 20 % годовых по краткосрочным кредитам. [Замечу от себя: это ещё по-божески.] <…> Некоторые владельцы не хотят ограничиться центральным отоплением. Они думают о модернизации квартир: о расширении комнат, об установке нового кухонного оборудования, о современной электропроводке. <…> Видя, что финансовые организации закрыли перед ними двери, владельцы обратились за помощью к городским властям — но ничего из этого не вышло. <…> Органа, который мог бы помочь, не существует.

Тип строения — будь то дешёвый многоквартирный дом, исторически значимый старинный таунхаус или чисто коммерческое здание — не играет большой роли на участке, включённом в «чёрный список». В такие списки заносятся не люди как таковые и не здания как таковые, а территории.

В 1959 году Нью-Йорк начал осуществлять небольшой экспериментальный план консервации участков Манхэттена, где, с одной стороны, не велось никакого нового строительства, но, с другой, и физическое состояние зданий было отнюдь не безнадёжно, и в социальном плане было что спасать. К сожалению, займодатели уже записали эти территории в разряд безнадёжных. Только ради исправления повреждений, нанесённых зданиям, город счёл необходимым, чтобы на уровне штата был принят закон, учреждающий государственный ссудный фонд в 15 миллионов долларов для выдачи займов владельцам недвижимости на таких участках. Деньги для постепенных перемен получить так трудно, что даже для удовлетворения простейших, минимальных нужд пришлось создать новый кредитный орган. Закон при этом был написан так неумело, что в настоящий момент использовать фонд почти невозможно; к тому же фонд так мал, что на городском уровне в любом случае погоды не сделает.