Недвижимость. Как ее рекламировать - Александр Назайкин Страница 52

Среди элитных апартаментов выделяется пентхаус – не просто квартира на последнем этаже, а единственная квартира на последнем этаже. Окна должны быть на все четыре стороны света. В пентхаус ведет отдельный лифт. Желательно из собственного подъезда. Высота потолков в пентхаусе значительно выше, чем в остальных квартирах дома, обычно не менее четырех метров. Этим характеристикам на современном российском рынке отвечает достаточно ограниченное количество объектов. Обычно для повышения продажной привлекательности пентхаусом называют просто квартиры на последнем этаже, «чем выше расположена квартира, тем дороже квадратный метр… Например, в 30-этажном строящемся доме элитного класса от компании “Квартал” на Ленинском проспекте в начале августа квадратный метр на втором этаже стоил 2700 у. е., с 14-го по 19-й этаж – 2900 у. е., а с 26-го по 30-й этаж – 3000 у. е. Застройщики и риелторы объясняют такую разницу в цене панорамными видами, открывающимися из окон верхних этажей. “Повышенная цена квадратного метра за вид из окна – это, как правило, продуманный маркетинговый ход застройщика, которым он будет пользоваться до тех пор, пока покупатель согласен за это платить, – говорит С. Лушкин. – Однако в действительности клиент платит не столько за вид из окна, сколько за саму возможность обладания этим “эксклюзивом”, попадая в своего рода психологическую ловушку. Ведь объективно услуга “вид из окна” есть ничем не гарантированная и по большей части иллюзорная привилегия”.

Тем не менее, по подсчетам А. Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty, разница в стоимости между квартирами на первом и последнем этажах дома может достигать 100 %, хотя иногда квартиры на нижних этажах превосходят с точки зрения видовых характеристик апартаменты, расположенные выше. “Бывает так, что из квартиры на третьем этаже открывается вид на парк, а из квартир, которые расположены выше, на какую-нибудь стройку”, – говорит она.

Во всем мире высотные здания используются в основном в качестве представительских офисов, однако в Москве, если верить планам компаний-застройщиков, более половины метража таких зданий будет использоваться под жилье. Специалисты компании Penny Lane Realty уверены, что этот объем предложения при адекватности цен будет востребован рынком. Но, по мнению С. Лушкина, с ростом рациональных мотивов при выборе места будущего проживания “видовые” квартиры будут пользоваться все меньшим спросом» ^[38].

Интересно, что данные исследований компании «Квартал» «свидетельствуют о том, что более половины потенциальных покупателей не хотят жить выше 10-го этажа, 75 % опрошенных видят свою квартиру не выше 15-го этажа и только 13 % высказали желание жить выше 20-го этажа, среди них всего несколько человек предпочли последние этажи высотных домов. Причины нежелания людей подниматься в заоблачную высь известны – это и страх высоты, и опасения, что сломается лифт, возникнут проблемы с подачей тепла и воды. М. Здрадовский, гендиректор компании Paul’s Yard, кроме индивидуальной непереносимости высоты отмечает и другие минусы жизни на верхних этажах небоскребов – резкие перепады давления и температуры, чувствительные для жильцов колебания дома от порывов ветра…

Сомнения в привлекательности последних этажей тоже имеют исторические корни. “Последние этажи считались непривлекательными для покупателей по двум причинам: во-первых, могла протечь крыша, во-вторых, слишком мешал шум от техобслуживания лифта, – вспоминает Р. Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Но сейчас в домах возводится технический этаж, крыша не протекает, а лифты убираются в шахту и не производят шума…”

На первый взгляд, чем выше жилой дом, тем дешевле обходится застройщику квадратный метр жилья, опять же и на земельном участке можно сэкономить – одно дело построить на гектаре дорогой столичной земли 20 квартир, совсем другое – 200. Но это только на первый взгляд.

“С повышением этажности идет некоторое удешевление дома, но это продолжается до определенного предела. Потом начинается удорожание – появляется необходимость построить в доме лифт, потом второй лифт, – говорит А. Жинган. – Многоэтажкам необходим более прочный фундамент, более надежные конструкции, к ним предъявляются сложные требования пожарной безопасности. Во всем мире отказываются от многоэтажных домов не только потому, что там некомфортно жить. Строить их для жилья экономически не выгодно”.

По мнению аналитиков Penny Lane Realty, здания повышенной этажности требуют более высоких затрат на их содержание: при увеличении размера здания кривая стоимости эксплуатационных затрат сначала показывает их удельное снижение в пересчете на один квадратный метр, но потом растет» ^[39].