Как составить личный финансовый план и как его реализовать - Владимир Савенок Страница 51

Взгляните на свой нынешний инвестиционный портфель. Если 90 % в нем занимает недвижимость, стоит ли еще вкладывать деньги в недвижимость? Или наоборот: если в вашем портфеле недвижимости нет, подумайте о покупке жилой или офисной недвижимости. Не забывайте также, что недвижимость – это очень низколиквидный инструмент, и вы не сможете продать ее в тот момент, когда вам понадобятся деньги.

Что я как финансовый консультант могу рекомендовать вам по вопросу приобретения недвижимости?

Во-первых, нельзя класть все яйца в одну корзину. Даже если эта корзина – недвижимость. Очень многие знают и любят лишь один вид инвестиций: либо недвижимость, либо фондовый рынок. «Любители недвижимости» пытаются разрабатывать самые разные схемы при покупке. Например, они хотят купить квартиру, сдать ее в аренду и далее взять ипотечный кредит на строительство новой квартиры. А проценты по кредиту они собираются платить за счет получаемой ренты (почти по Роберту Кийосаки). Все было бы замечательно в этой схеме, если бы не риски, которые не принимаются в расчет. А это уже второй пункт, на который следует обратить внимание.

Во-вторых, вы должны иметь план погашения кредита. Некоторые готовы брать ипотечный кредит, не совсем понимая, как будут его гасить. Если они до сих пор не могли инвестировать часть своего дохода, а все тратили, откуда они возьмут деньги на ежемесячные выплаты банку по кредиту? В плане это должно быть отражено очень четко. Та схема, пример которой описан выше, несет в себе значительные риски. И риски эти заключаются в том, что стоимость аренды может упасть и доход, на который рассчитывают, может значительно уменьшиться (такое зачастую происходит во время экономических кризисов). В такой ситуации взявший кредит уже не сможет достроить свою новую квартиру. Фактически с такой схемой он включается в игру на рынке. Неважно, что это не фондовый и не валютный рынок – все равно это рынок, и он несет с собой риски малой ликвидности, так как недвижимость нельзя продать так же быстро, как акции или паи ПИФов.

Такие спекуляции на рынке недвижимости стали во многом причиной мирового кризиса. Люди покупали дома, брали под залог кредиты и снова вкладывали их в новые дома. Через год они продавали свой дом с хорошей прибылью (благо рынок рос очень быстро), опять покупали новый дом, брали кредит и покупали еще один дом. Помните, даже стали популярны телепрограммы по «прокачке» домов для перепродажи. Но однажды наступил момент, когда рост прекратился и инвесторы остались со своей недвижимостью, которую никто не хотел покупать. А банки по-прежнему требовали плату по ипотечным кредитам.

В 2010 году вышел замечательный фильм Оливера Стоуна «Уолл-стрит. Деньги никогда не спят». Мать героя фильма работала медсестрой до тех пор, пока не была вовлечена в спекулятивные игры на рынке недвижимости. Когда рынок был «заморожен», она ничего не могла продать из той недвижимости, которая у нее была. Она просто просила деньги у сына (по $100 000–200 000), чтобы достроить купленные объекты, надеясь, что кризис не продлится более года.

«Когда сапожник говорит вам, что нужно покупать акции, так как на них сейчас можно хорошо заработать, значит, пришла пора их продавать». Эта притча – об одном из финансистов, которому удалось благодаря своевременной продаже акций избежать кризиса на рынке в 1929 году, во время Великой депрессии. Это в полной мере относится и к другим рынкам: когда медсестра говорит вам о том, что сегодня непременно нужно покупать недвижимость, значит, стоит задуматься о том, не пора ли уходить с этого рынка.

Если вы собираетесь покупать недвижимость, вы должны четко представлять, с какой целью вы ее приобретаете. Может, кто-то из знакомых или соседей скажет вам, что сейчас очень выгодно купить офисную недвижимость и сдавать ее в аренду. И тогда вы побежите на рынок и будете смотреть, что предлагают на продажу, какие офисы продаются или строятся. Недолго думая вы решите купить офис по первому предложению, в любом месте. При этом вы не изучили рынок недвижимости, не узнавали, есть ли спрос на офисную недвижимость в том районе, где вы собираетесь ее купить, – просто сосед посоветовал. А от чего в первую очередь зависят цены на недвижимость и стоимость аренды? От местоположения объекта недвижимости!

Сегодня очень многие интересуются приобретением недвижимости, с тем чтобы сдать ее в аренду и получить пассивный доход.

Какова доходность от сдачи недвижимости в аренду? По состоянию на 2006 год стоимость аренды жилых помещений очень сильно отстала от стоимости аренды офисных помещений. И осенью 2006 года доход от сдачи в аренду квартир в Москве и Санкт-Петербурге составлял 4–5% годовых. При этом нужно еще заплатить налог на получаемый от аренды доход в размере 13 %. Согласитесь, не очень привлекательные цифры – этот актив стал малорентабельным. А еще за несколько лет до этого времени доход от сдачи в аренду составлял 10–12 % годовых. Тем не менее не стоит торопиться продавать свою недвижимость, если она не приносит вам большого дохода. Недвижимость (как и фондовый рынок) в долгосрочном периоде растет, и вряд ли будет выгодным постоянно покупать и продавать эти активы (то есть фактически спекулировать на этих рынках). Лучше использовать стратегию buy?and?hold – «купи?и?держи».

Как рассчитывается доходность от сдачи в аренду? Очень просто:

Доходность = (Годовой доход от сдачи квартиры в аренду × 100) / Рыночная стоимость квартиры

Например, рыночная стоимость квартиры на сегодня равна $100 000.

Доход, получаемый владельцем квартиры от сдачи ее в аренду, составляет $400 в месяц, соответственно годовой доход $400 × 12 = $4800.

Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 4800 × 100 / 100 000 = 4,8 %.

А что по доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости? На это же время (осень 2006 года) доходность такой операции составила приблизительно 8-10 % годовых. Это значительно выше дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости. Оно и понятно: экономика России была на подъеме, создавались новые компании, которым нужны помещения для работы, поэтому спрос на офисные помещения рос. В 2008 году рост прекратился, спрос на офисные помещения сильно упал, и владельцы недвижимости значительно снизили арендные ставки (наша компания также воспользовалась такой ситуацией и снизила стоимость аренды на 50 %). Это привело к снижению рентабельности офисной недвижимости.

Любые кризисы на рынках (будь то ценные бумаги или недвижимость) дают возможность профессиональным инвесторам, которые могут оценивать реальную стоимость актива, приобрести актив по низкой цене.

2010 год. В результате ипотечного кризиса у банков Германии оказалось очень много недвижимости, которую они получили от тех, кто не смог оплачивать полученные ипотечные кредиты. Но банкам нужно деньги, а не недвижимость, и чем быстрее, тем лучше. Поэтому банки снижают цену на эту недвижимость для тех, кто готов ее приобрести в короткие сроки (я уже говорил о большом недостатке недвижимости – ее низкой ликвидности). В результате такого снижения цен доходность этой недвижимости выросла, и в конце 2010 года у инвесторов появилась возможность купить хорошие дома в развитой европейской стране с рентной доходностью от 8 до 20 % годовых! Звучит невероятно: рентная доходность 20 % годовых по недвижимости в Германии. Это одна из ситуаций, когда у инвесторов появляется возможность купить дешево очень хороший актив. Она похожа на ситуацию с облигациями в 2009 году, о которой шла речь выше. И такие ситуации длятся недолго. Когда я пишу эту книгу, на недвижимость, продаваемую германскими банками, стоит очередь из частных инвесторов и управляющих компаний: всем хочется успеть оторвать жирный кусок.