Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева Страница 43

В середине 2008-го семейная пара Чалаевых решила купить квартиру в кредит. Объект прошел юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, банке и в страховой компании «Макс», которая осуществила страхование титула – обязательное условие для проведения сделки. Все проверки успешно пройдены, сделка прошла удачно. Пора делать ремонт, выбирать мебель, въезжать и обустраиваться. Как долго ждут люди этого момента!

Но тут началось самое страшное. Через полгода после покупки на квартиру был наложен арест. Оказывается, за последние два года квартира трижды перепродавалась, и вот первая из этих трех сделок оказалась незаконной. Бывший собственник квартиры решил «истребовать ее из незаконного владения». Дело рассматривалось в Бутырском суде Москвы, суд решил дело в пользу истца. Чалаевы подали апелляцию, но суд высшей инстанции оставил вердикт в силе. Судебные приставы выселили неудачливых покупателей из квартиры.

Страховая компания «Макс» отказалась выплачивать Чалаевым страховую сумму. Оказывается, в договоре был прописан пункт об исключении из страхового возмещения ретроспективного покрытия, что в их трактовке звучало как «возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора».

Но позвольте, зачем тогда вообще нужно страхование титула? Ведь в этом и смысл страховки – оберегать от проблем, связанных с историей квартиры, то есть со сделками, произошедшими ДО оформления страховки. Как утверждают Чалаевы, когда они подписывали договор, пункта о ретроспективном покрытии в нем не было. Страницу с этим пунктом в экземпляр договора страховой компании вклеили позже. Почему суд не учел этот довод, неизвестно.

Чалаевы оказались в патовой ситуации. Квартиру у них отобрали, но долг по ипотеке никто не отменял. А это ни много ни мало 45 000 руб. в месяц в течение 25 лет. Разбирательство по делу Чалаевых продолжается до сих пор. Вы можете набрать в поисковике фамилии героев этой грустной, но поучительной истории и проследить развитие ситуации, аргументы сторон, комментарии юристов и риелторов.

Простите, может сказать дотошный юрист. Согласно Постановлению № 6 Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. нельзя изымать имущество в порядке реституции у лиц, которые являются добросовестными приобретателями. А Чалаевы-то и есть добросовестные приобретатели, добросовестнее некуда! Полную рыночную сумму заплатили, все обязательства выполнили…

Чудны дела твои, Господи! Суд решил, что Чалаевы добросовестными покупателями не являются, потому что они не опросили соседей и не выяснили, что на квартиру есть еще претенденты. А как же проверка риелтора, банка, страховой компании? А никак…

После скандала с Чалаевыми страховые компании перестали включать в договор пункт об исключении ретроспективного покрытия. Зато появилась новая «фишка»: клиент получает страховую выплату, только если будет признан судом добросовестным приобретателем. А суд, как видно из примера, трактует это понятие весьма вольно. Подробнее о статусе добросовестного приобретателя читайте ниже.

Вот еще ситуации, исключающие выплату титульной страховки:

• реквизиция, конфискации, арест, изъятие и уничтожение недвижимости по распоряжению государственных органов;

• передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

• использование квартиры не по назначению (например, как офис);

• наличие факторов риска, о которых страхователь знал, но которые утаил от страховщика;

• нарушение сроков и порядка уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.

Значит ли это, что страхование титула – бессмысленная трата денег и бесполезное занятие? Не будем столь категоричны. Многое зависит от страховой компании.

Выбирая компанию для оформления страховки, воспользуйтесь следующими советами:

• Уточните статистику страховых выплат компании по данному полису. Если выплат еще не было, это минус. Если сотрудники компании отказываются предъявить статистику, это большой минус.

• Читайте отзывы о компании в Интернете. Но не забывайте, что негативный отзыв может оказаться «происком конкурентов». Обращайте внимание только на отзывы с конкретикой (фамилия потерпевшего, номера договоров), по возможности перепроверяйте негативную информацию (например, звонком в банк).

• Внимательно читайте договор страхования! Уточняйте все пункты, вызывающие вопросы. Не стоит думать, что договор типовой. В разных компаниях условия страхования разные.

• Четко выполняйте все правила страховой компании.