Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова Страница 16

Составляющих себестоимости много: сбор согласований (почти каждая справка выдается за деньги), проведение экспертиз, несколько стадий проектирования, оплата аренды или покупка земельного участка, затраты на заработную плату, приобретение строительных материалов, работа машин и механизмов, плата за подключение дома к инженерным сетям и прокладка этих сетей и т. д. Самые большие затраты – приобретение земли и оплата подключения к источникам тепла и электричества (эти позиции постоянно растут в цене). Стройматериалы (цемент, бетон, металл и прочие материалы) имеют меньший удельный вес в себестоимости и также дорожают.

Из себестоимости и маржи строительной компании складывается цена продаж. Очевидно, что она не может быть ниже себестоимости, так как это означало бы, что компания работает себе в убыток.

Нередко продажная цена радикально отличается от себестоимости (в сторону увеличения, конечно). Назначая цену, застройщик учитывает несколько других параметров, которые позволяют увеличить цену. Например, престижное место, близость к метро, хорошие планировки, высокие потолки. Каждая составляющая может стать причиной для роста цены. Однако, если рядом сооружается несколько аналогичных домов, застройщик не станет назначать цену в своем доме выше, чем в соседних, без особых причин. Увеличить цену продажи могут только какие-нибудь особенности, присущие конкретному дому. Например, несколько компаний зарегистрировали собственные торговые марки и продают квартиры по наработанным стандартам. Если торговая марка достаточно раскручена, это позволит застройщику запрашивать за квартиры на 10–15 % больше, чем в домах по соседству.

Когда строительство идет в историческом центре, КГИОП не разрешает строить дом выше соседних, что снижает рентабельность проекта, а значит, квартиры будут продавать дороже. Кроме того, могут быть и дополнительные условия для строителей: восстановить фасад некогда существовавшего на этом месте дома, использовать щадящие технологии, чтобы не повредить соседнюю застройку, или отремонтировать расположенные рядом дома.

В одном и том же доме почти одинаковые квартиры могут продаваться по разной цене: цена зависит от спроса. Например, однокомнатные квартиры более популярны, нежели трехкомнатные. Цена однокомнатной квартиры, безусловно, меньше, чем квартиры большей площади, но если разделить цену на количество квадратных метров, окажется, что именно в однокомнатных квартирах цена «квадрата» самая высокая. Застройщик исходит из потребностей рынка: однокомнатные квартиры пользуются большой популярностью и считаются наиболее ликвидными, то есть продать их можно в любой момент – покупатели найдутся всегда.

Кроме того, застройщики выставляют разные цены на квартиры на разных этажах: есть квартиры на престижных этажах, есть видовые, а есть неудобно расположенные квартиры со скучным пейзажем за окном. Все новые дома оборудованы лифтами и высота значения не имеет, но первый этаж раскупается хуже всего. Поэтому застройщики нередко оставляют первый этаж под нежилые помещения, где можно организовать магазин, аптеку и т. д.

Определенное значение имеет и планировка, но в последнее время многие застройщики предлагают покупателям свободную планировку, то есть возможность распланировать квартиру внутри самостоятельно (не трогая несущие конструкции). Планировка, высота потолка и площадь кухни все меньше влияют на цену, но эти параметры могут влиять на ликвидность квартиры: чем они лучше, тем быстрее квартира продается.

За балконы и лоджии в новостройках платят отдельно, по специальным коэффициентам: 0,3 за площадь балкона, 0,5 – за лоджию. При этом общая цена квартиры с лоджией не будет превышать верхнюю планку цен на другие квартиры в этом же доме.

По распоряжению городской администрации, все вновь строящиеся дома обязаны иметь паркинг (отдельно стоящий, в цокольном этаже или заглубленный). Количество гаражных боксов редко совпадает с количеством квартир в доме: гаражей, как правило, значительно меньше. Место в паркинге может продаваться отдельно, но может быть отдано покупателю «в подарок».

Строительство гаража обходится дороже, чем сооружение самого дома. Поэтому лучше, когда гараж и квартира продаются по отдельности. Если компания заявляет, что гараж покупатель получит в подарок, скорее всего стоимость гаража уже учтена в стоимости каждого квадратного метра дома. В доме, где есть паркинг, стоимость квадратного метра, скорее всего, окажется выше, чем в аналогичных домах по соседству.